Nel mercato immobiliare esiste un malinteso tanto comune quanto rischioso. Moltissimi proprietari, quando decidono di vendere casa, partono da una certezza granitica: “Ma io ho visto che nella mia zona le case si vendono a quel prezzo!”.

Quando si scava un po’ più a fondo, però, emerge la realtà: non si riferiscono a contratti firmati davanti al notaio, ma ai prezzi visti sui portali di annunci online.

C’è una differenza abissale tra il prezzo pubblicitario e il valore reale di mercato.

Gli annunci online rappresentano il “desiderio” del venditore, non la realtà economica. Nel mondo immobiliare è solo il prezzo reale che fa la vendita, non la pubblicità.

Eppure, molti ci provano lo stesso con l’atteggiamento sbagliato. I peggiori sono quelli che esordiscono con “tanto io non ho fretta” o “da qui non mi caccia nessuno”.

La complicità delle agenzie “acchiappa-incarichi”

La colpa di questo meccanismo, tuttavia, è anche di quelle agenzie che accettano qualsiasi cifra pur di riempire la vetrina, pronte poi a gestire il ribasso mesi dopo.

Se la categoria degli agenti immobiliari operasse con autentico rigore scientifico anziché assecondare l’improvvisazione pur di accaparrarsi un incarico, rifiuterebbe con fermezza questi immobili fuori mercato.

Una casa correttamente stimata, infatti, in linea teorica non dovrebbe mai avere bisogno di continui aggiustamenti di prezzo.

Chi siamo davvero: tecnici, non commessi

Il nostro ruolo non è quello di assecondare le resistenze psicologiche dei proprietari.

Un acquirente non ha bisogno di un agente immobiliare per vedere dove è il bagno o il soggiorno, per farsi aprire le porte o accendere le luci. Il ruolo del mediatore ci impone di giustificare e difendere tecnicamente il prezzo all’acquirente.

Troppo spesso, però, il venditore si approccia all’agente immobiliare come se fosse un proprio sottoposto, un semplice esecutore d’ordini a cui dettare condizioni e cifre.

Questo accade perché si confonde la nostra figura con quella di un banale commesso. Gli agenti immobiliari non sono dei venditori e non vendiamo case: siamo dei tecnici immobiliari.

Il nostro lavoro inizia certificando scientificamente il valore di una casa e si sviluppa nel condurla in totale sicurezza fino al rogito.

Le sei fasi della valutazione scientifica

La perizia immobiliare è una cosa seria, un’analisi rigorosa che si articola in sei fasi tecniche fondamentali:

1. Analisi documentale completa, con la verifica dei titoli di proprietà, delle planimetrie depositate e delle visure catastali e ipotecarie.
2. Rilievo metrico e sopralluogo tecnico, per calcolare l’esatta superficie commerciale lorda e valutare lo stato manutentivo, le finiture e gli impianti.
3. Verifica della conformità urbanistica e catastale, per accertare la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e i progetti depositati in Comune.
4. Studio del micro-mercato locale e reperimento dei comparabili, estraendo i dati dei reali rogiti notarili stipulati di recente nella stessa zona (Market Comparison Approach).
5. Applicazione dei coefficienti di merito, per ponderare il valore in base a piano, orientamento, luminosità ed efficienza energetica.
6. Elaborazione del report finale di stima, che sintetizza i dati analitici e fissa il valore di mercato oggettivo.

Un consiglio per i proprietari (diffidate dai “Yes Man”)

Quindi cari Venditori, pretendete di più dall’agente a cui state per affidare il vostro patrimonio: mettetelo alla prova, chiedetegli dati concreti e pretendete una reale competenza tecnica.

Se durante il colloquio vi dirà qualche “no” e smonterà le vostre convinzioni errate, non scartatelo. Un professionista che ha il coraggio di contraddirvi per proteggere la vendita è un vero consulente strategico; chi vi dice sempre di sì è solo un yes man disperato che vi sta portando dritti verso un fallimento immobiliare.

Lasciarsi cullare dalle illusioni significa solo “bruciare” l’immobile sul mercato. Il valore reale emerge solo attraverso un’analisi oggettiva e professionale.

Per evitare di perdere tempo prezioso e capire quanto valga davvero la vostra casa sul mercato attuale, CONTATTATEMI per una valutazione tecnica del vostro immobile.