Condominio: La fine dell’immunità per i morosi

Il tema dei debiti condominiali è tornato centrale dopo la recente interpretazione dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

La sentenza 211/2026 del Tribunale di Modena infatti, segna un punto di svolta nell’interpretazione dell’art. 63 delle disp. att. c.c., ridefinendo i confini tra diritti individuali e doveri collettivi. Il cuore della decisione è cristallino: l’amministratore ha il potere-dovere di sospendere i servizi comuni “suscettibili di godimento separato” – inclusi acqua e riscaldamento – al condomino moroso da oltre sei mesi, senza necessità di autorizzazione giudiziale o delibera assembleare.

Oltre il paravento del diritto alla salute

Il giudice ha superato l’orientamento che riteneva tali servizi intoccabili in nome del diritto alla salute (Art. 32 Cost.). La motivazione è di alto profilo civile: non si può imporre ai condomini virtuosi di farsi carico indefinitamente dei debiti altrui in nome di una solidarietà forzata.

Il rischio del collasso globale dello stabile

Proteggere il moroso a spese della collettività significherebbe, paradossalmente, mettere a rischio il diritto alla salute dell’intero stabile qualora i fornitori interrompessero l’erogazione globale per insolvenza. L’unico limite resta la prova documentata di un grave stato di indigenza, un onere che spetta interamente al debitore.

La legge come strumento di autotutela

In assenza di tale prova, prevale la tutela dell’equilibrio economico del condominio. La legge, dunque, non è più uno scudo per l’inadempimento, ma uno strumento di autotutela per chi rispetta le regole della convivenza.

“Se il diritto alla salute è un bene costituzionale assoluto, può davvero essere subordinato alla capacità economica di un individuo senza che lo Stato, anziché il vicino di casa, se ne assuma l’onere?” — Geom. Pesante Guido

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