Preliminare registrato o trascritto? Scopri come scegliere il miglior contratto per comprare casa senza sorprese

Quando si decide di comprare casa, uno dei momenti più delicati è la firma del contratto preliminare, chiamato anche compromesso. È quel “contratto promessa” che impegna formalmente acquirente e venditore prima del rogito notarile. Ma attenzione: non tutti i preliminari sono uguali, e scegliere tra preliminare registrato e preliminare trascritto può fare la differenza tra sonni tranquilli o notti insonni. In questo articolo vediamo in modo chiaro, semplice e con qualche sorriso quale opzione è più adatta a te.

Cos’è il preliminare registrato e come funziona?

Il preliminare registrato è il classico contratto preliminare che viene registrato all'Agenzia delle Entrate (art. 10 D.P.R. 131/1986). La registrazione attribuisce al contratto una data certa (art. 1351 c.c.), un dettaglio fondamentale per dimostrare quando hai firmato e per regolare aspetti fiscali e tributari. Lo puoi fare spesso tramite l’agenzia immobiliare o direttamente in Agenzia Entrate.

La sua funzione principale è quella di dare prova di esistenza e data del contratto. Peccato però che questa modalità non protegga concretamente l’acquirente da potenziali problemi con il venditore: se quest’ultimo ha debiti o decide di vendere ad altri, il preliminare registrato non impedisce nulla. Insomma, è come avere il coltellino svizzero: utile, ma non ti salva dalla pioggia.

Preliminare trascritto: la protezione extra per la tua casa

Il preliminare trascritto aggiunge un livello di sicurezza decisamente superiore, grazie alla trascrizione presso i registri immobiliari notarili (art. 2645-bis c.c.). Qui entra in gioco il notaio, che trascrive il contratto nei registri pubblici impedendo a chiunque (compresi creditori o terzi) di vendere, ipotecare o disporre dell’immobile senza coinvolgerti.

È la certezza legale che, fino all’atto definitivo, l’immobile è “tutelato” nei tuoi confronti. Se il venditore ha problemi economici o pensa di fare il furbo, questa trascrizione fa da blocco legale, praticamente una cintura di sicurezza per il tuo investimento.

Quando conviene usare uno o l’altro?

Se il rogito è vicino e l’acconto versato è contenuto, il preliminare registrato può essere adeguato. È più economico e semplice da fare, e per molti casi va più che bene. Ma se il rogito è previsto dopo mesi o l’anticipo è sostanzioso, la trascrizione è fortemente consigliata: costa di più, ma salva da rischi concreti e spiacevoli.

Esempio pratico: sei già con un bel gruzzoletto nella mano, magari 20-30 mila euro? Allora prendi il notaio che trascrive il contratto e dormi sonni tranquilli, perché stai proteggendo un investimento importante.

Durata della tutela: cosa cambia?

Il preliminare registrato protegge solo formalmente e per questioni fiscali la data del contratto. Non offre tutela reale contro terzi che potrebbero prevaricare i tuoi diritti sull’immobile. Invece, il preliminare trascritto protegge l’immobile fino al rogito, bloccandolo di fatto contro vendite multiple, ipoteche o pignoramenti successivi.

Riferimenti normativi utili ( per i più pignoli..)

• Art. 1351 codice civile: definisce il contratto preliminare come obbligo di stipulare il contratto definitivo.
• D.P.R. 131/1986, art. 10: regola la registrazione dei contratti presso l’Agenzia delle Entrate.
• Art. 2645-bis codice civile: disciplina la trascrizione nei registri immobiliari per protezione contro terzi.
• Art. 2643, n. 1) e Art. 2645-bis codice civile: Rende la trascrizione obbligatoria quando il preliminare è stipulato con atto notarile (per atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Questi articoli sono il fondamento per comprendere che la registrazione dà prova formale, mentre la trascrizione offre una tutela reale.

Perché la scelta giusta ti fa risparmiare soldi (e mal di testa)

Spesso si pensa che risparmiare sulla trascrizione sia conveniente, ma se poi il venditore si “gira” con la casa o arrivano problemi con ipoteche o creditori, il conto potrebbe diventare salato. Meglio prevenire che curare, diceva la nonna, ed è vero anche qui.

Conclusione

In definitiva, se vuoi una protezione di base, sei vicino al rogito e hai anticipato una piccola cifra, il preliminare registrato fa al caso tuo. Se invece vuoi davvero dormire sonni tranquilli e hai versato una caparra consistente o devi aspettare più tempo, il preliminare trascritto è la scelta migliore per essere protetto legalmente da qualsiasi imprevisto.

Comprare casa è già abbastanza complicato: scegli il tipo di preliminare in base alla tua situazione e fatti supportare da un notaio o avvocato esperto. La tranquillità costa, ma ha un valore impagabile.

geom. Pesante Guido

REA MI 2768306