Beh, che sorpresa ricevere una casa in dono da un genitore sorridente, vero?
Ma ora che sei il fortunato donatario, ti starai chiedendo: posso venderla? E, soprattutto, quando?
La risposta è sì, puoi farlo, ma con qualche attenzione in più, specialmente se sono passati più di 20 anni dalla donazione. Vediamo insieme come muoverti, con un linguaggio semplice e qualche regola chiara, basandoci su leggi e sentenze verificabili. Sì, Puoi Venderla…
Ma Dopo Quanto?
Se sono trascorsi oltre 20 anni dalla donazione (per l’esattezza, dalla sua trascrizione nei registri immobiliari), sei in una posizione piuttosto sicura. Questo perché, grazie alla Legge n. 80 del 14 maggio 2005 (che ha modificato gli articoli 561 e 563 del Codice Civile), dopo 20 anni l’azione di restituzione – ovvero la possibilità per gli altri eredi (coniuge, figli o ascendenti) di riprendersi la casa perché ritengono lesa la loro quota di eredità – non può più essere usata contro chi compra da te. È come un "via libera" legale, confermato anche dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 4523/2022), che applica questa regola anche alle donazioni fatte prima del 2005.
Ostacoli da Superare
Attenzione, però: ci sono due "paletti" da tenere d’occhio prima di vendere con serenità.
- I 20 Anni per Evitare la Restituzione: Questo è il primo scoglio. Se sono passati 20 anni, gli altri eredi non possono più reclamare la casa da chi la compra da te. Ma c’è un "se": devi verificare che non ci sia stato un atto di opposizione alla donazione, notificato e trascritto da un erede. Se esiste, e non è stato rinnovato entro i 20 anni, il rischio resta. Controllare i registri immobiliari è fondamentale per evitare sorprese!
- I 10 Anni dalla Morte del Donante per la Riduzione: Il secondo ostacolo è l’azione di riduzione, con cui un erede può chiedere di recuperare il valore della sua quota lesa. Questa scade 10 anni dopo la morte del donante. Se hai superato i 20 anni dalla donazione ma non i 10 dalla morte, l’erede potrebbe ancora agire, ma solo contro di te (il donatario) per un risarcimento in denaro, non contro il nuovo acquirente. Quindi, se sono passati solo 20 anni e il donante è morto da meno di 10, fai attenzione: la casa è vendibile, ma il compratore potrebbe chiederti garanzie extra.
E Se Sono Passati Solo 20 Anni?
Se hai raggiunto i 20 anni dalla donazione ma non i 10 dalla morte del donante, puoi vendere, sì, ma è cruciale verificare che non ci siano stati atti di opposizione. Un controllo accurato nei registri immobiliari, magari con l’aiuto di un esperto, ti evita grane. Senza questa verifica, potresti ritrovarti con un acquirente insoddisfatto o, peggio, una causa.
La giurisprudenza (come la sentenza Cass. n. 4523/2022) sottolinea che il passaggio dei 20 anni senza opposizioni rende la vendita solida, ma solo se tutto è in regola.
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Perché Affidarsi a un Agente Immobiliare Abilitato?
Vendere una casa donata non è una passeggiata: serve un agente immobiliare abilitato, che conosca le norme e sappia gestire un incarico così delicato. Lui può verificare la documentazione, controllare i registri e guidarti tra le insidie legali. Affidarsi a un improvvisato, invece, è un rischio: un errore potrebbe costarti caro, da una vendita bloccata a una causa con gli eredi.
La tranquillità vale l’investimento!
In sintesi, dopo 20 anni dalla donazione, con i dovuti controlli, puoi vendere la tua casa ricevuta in dono senza troppi pensieri. Aggiungi i 10 anni dalla morte del donante, e il gioco è fatto.
Ma non improvvisare: un agente esperto è il tuo alleato migliore!
Fonti: Legge n. 80/2005, artt. 561 e 563 Codice Civile, Corte di Cassazione, sentenza n. 4523/2022.
geom. Pesante Guido
pesanteguido@progeocasa.it