.Per alcuni anni il Rent to Buy è stato presentato come la soluzione ideale per vendere gli immobili più difficili da collocare sul mercato. L’idea sembrava semplice e convincente: l’acquirente entra subito nell’immobile, versa un canone mensile, una parte del quale viene imputata al futuro prezzo di acquisto, e dopo alcuni anni si conclude la compravendita davanti al notaio.

Sulla carta il meccanismo appare perfetto. Nella pratica, molto meno.

I dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate e dal Consiglio Nazionale del Notariato mostrano come il numero dei contratti di Rent to Buy trascritti sia ormai estremamente ridotto rispetto al volume complessivo delle compravendite immobiliari. Un segnale evidente che questo strumento, pur previsto dalla legge, nella realtà viene utilizzato sempre meno.

Il motivo è semplice: il vero problema non è firmare il contratto oggi, ma riuscire ad arrivare al rogito tra tre, quattro o cinque anni.

Il primo ostacolo: nessuno può garantire il mutuo del futuro

Il principale punto debole del Rent to Buy è rappresentato dal finanziamento finale.

Quando viene sottoscritto il contratto, nessuno può sapere quali saranno, dopo alcuni anni, le condizioni economiche dell’acquirente, i criteri di concessione del credito adottati dalle banche o l’andamento dei tassi d’interesse.

Può bastare un cambiamento lavorativo, una riduzione del reddito, un diverso orientamento degli istituti di credito oppure un incremento dei tassi per trasformare un’operazione apparentemente sicura in un “no” definitivo della banca.

In quel momento il venditore si ritrova con un immobile rimasto occupato per anni e nuovamente da collocare sul mercato, mentre l’acquirente rischia di perdere parte delle somme già versate, secondo quanto previsto dal contratto.

Il secondo ostacolo: la perizia bancaria

Esiste poi un problema che molti sottovalutano.

Il prezzo dell’immobile viene stabilito oggi, ma la banca effettuerà la propria perizia solo al momento della richiesta del mutuo.

Se nel frattempo il mercato immobiliare è cambiato oppure la zona ha perso valore, il perito potrebbe attribuire all’immobile un valore inferiore rispetto al prezzo pattuito anni prima.

Poiché gli istituti di credito calcolano normalmente il finanziamento sul valore più basso tra il prezzo di compravendita e quello risultante dalla perizia, può crearsi un’importante differenza economica.

Immaginiamo un immobile venduto a 260.000 euro che, dopo quattro anni, venga stimato dalla banca 230.000 euro. Il mutuo sarà parametrato sul valore di 230.000 euro e la differenza dovrà essere coperta dall’acquirente con risorse proprie. Non tutti sono in grado di farlo.

Il terzo ostacolo: i problemi tecnici che emergono troppo tardi

C’è poi un aspetto che, come geometra e agente immobiliare, considero fondamentale.

Quando tra la consegna dell’immobile e il rogito trascorrono diversi anni, è facile che la verifica urbanistica e catastale venga rinviata.

È un errore.

Proprio al momento della vendita possono emergere difformità edilizie, modifiche interne mai autorizzate, incongruenze catastali oppure documentazione incompleta che impediscono la stipula dell’atto notarile.

Il problema è che questi controlli non dovrebbero essere eseguiti alla fine del percorso, ma prima ancora di firmare qualsiasi accordo.

Il vero problema spesso non è il contratto

Nella mia esperienza, il Rent to Buy viene frequentemente proposto quando un immobile, al prezzo richiesto, fatica a trovare un acquirente in grado di acquistarlo immediatamente.

In altre parole, invece di affrontare il problema del corretto posizionamento dell’immobile sul mercato, si decide di rinviare la vendita confidando che, negli anni successivi, le condizioni economiche dell’acquirente o del mercato migliorino.

Ma rinviare un problema non significa necessariamente risolverlo.

La conclusione

Il Rent to Buy non è uno strumento da demonizzare. In situazioni particolari può rappresentare una soluzione valida, purché venga costruito con estrema attenzione sotto il profilo giuridico, tecnico e finanziario.

Pensare però che sia una scorciatoia per vendere immobili difficili significa ignorare i rischi che possono accumularsi nel corso degli anni.

Prima di impegnare un immobile in un’operazione così lunga è fondamentale verificare la conformità urbanistica e catastale, valutare con realismo la sostenibilità finanziaria dell’acquirente e analizzare il corretto posizionamento dell’immobile sul mercato.

La competenza non serve il giorno del rogito.

Serve molto prima, quando si prendono decisioni che possono condizionare l’esito dell’intera operazione.

Prima di bloccare il vostro immobile in un labirinto pluriennale, contattami per una valutazione tecnica preventiva: serve un’analisi scientifica della documentazione e della sostenibilità dell’operazione.