“La Cassazione spalanca la porta alle case irregolari: acquirente, chi ti difende?”

Attenti alle apparenze: la “dichiarazione” catastale che salva il venditore (ma non voi acquirenti)

Nel magico universo del mattone italiano, dove ogni rogito sembra essere una piccola avventura legale, una novità dirompente ha scosso il settore: puoi vendere una casa che non corrisponde affatto alla sua planimetria catastale… purché nell’atto si dichiari che invece va tutto bene! Sembra la trama di una sitcom, e invece è il verdetto della Cassazione con la sentenza 27531/2025, che ha riscritto le regole del gioco.

Fino a ieri, chi comprava una casa immaginava che i documenti firmati davanti al notaio rappresentassero una verità granitica. Oggi, invece, basta una dichiarazione di conformità, anche se palesemente falsa (purché non “troppo” evidente…), per far sì che la compravendita sia valida. La sostanza passa in secondo piano: ciò che conta è la forma, ovvero che la dichiarazione ci sia. E se poi emerge che casa vostra assomiglia più a Hogwarts che alla planimetria depositata, auguri! L’atto rimane valido, e la macchina di giustizia – quella vera – non si ferma per voi.

Cosa succede se la dichiarazione è falsa?

Con la nuova interpretazione della norma, la responsabilità di eventuali “magheggi” ricade tutto sommato sull’acquirente. Il venditore che ha dichiarato il falso non vede annullato il contratto; eventualmente rischia solo una causa per risarcimento danni, lunga e costosa, e magari qualche problemino (non scontato) in sede penale o tributaria. E voi, acquirenti fiduciosi? Potreste trovarvi a fare i conti con abusi edilizi, difformità catastali, planimetrie da incubo e soprattutto… con la consapevolezza di aver comprato qualcosa di diverso da ciò che sognavate. E il danno, aimè, resta quasi tutto sulle vostre spalle.

Nullità Formale contro Nullità Sostanziale: una differenza che pesa

Oggi, la nullità dell’atto scatta solo se manca completamente la dichiarazione di conformità. Se invece la dichiarazione c’è, ma la casa non corrisponde ai documenti, l’atto rimane valido. La legge – ce lo dicono chiaramente i giudici – mira soprattutto a far emergere immobili “fantasma” o difformità a fini fiscali, non a bloccare il mercato. Peccato però che così facendo la tutela dell’acquirente venga lasciata un po’… in panne. In soldoni: chi compra una casa dovrebbe trasformarsi in piccolo investigatore, affidandosi a professionisti per controllo e verifica della situazione urbanistica e catastale dell’immobile.

Non fidatevi solo del notaio: tutelatevi con una relazione tecnica

Arriviamo così al punto (finalmente utile): come proteggersi da brutte sorprese? Semplice (più o meno): mai fidarsi soltanto delle dichiarazioni presenti nell’atto notarile! Chiedete sempre – e sottolineo sempre – che venga predisposta una relazione di regolarità urbanistica e catastale, redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere).

Questa relazione è il vostro “paracadute”: vi dice se la casa che state acquistando è perfettamente conforme alle norme edilizie e catastali vigenti, se la planimetria corrisponde al reale stato dei luoghi, oppure se ci sono problemi nascosti di cui nessuno aveva mai parlato. Un piccolo investimento che può evitare grandi guai, perché – lo ribadisco con ironica sincerità – dopo il rogito, scoprire problemi può essere frustrante come trovare il cioccolato nelle lasagne.

L’invito che conta

In un mondo immobiliare dove la forma batte spesso la sostanza, non fatevi abbindolare da carte inappuntabili ma prive di reale riscontro.

Pretendete sempre la relazione di regolarità urbanistica e catastale prima di firmare qualsiasi compromesso o rogito definitivo.

Solo così dormirete sonni tranquilli, sapendo di aver comprato davvero ciò che volevate… e non solo sulla carta!

Vuoi saperne di più o prenotare una consulenza seria? Scrivimi: la tua tranquillità in una compravendita non è mai solo un dettaglio.

geom. Pesante Guido

REA MI 2768306