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Nel mondo della compravendita immobiliare, alcune informazioni errate vengono ripetute così spesso che finiscono per essere considerate vere, alimentando un fenomeno noto come effetto illusione di verità. Questo è particolarmente presente nel settore, dove genera falsi miti che spingono molti a vendere casa da soli, convinti di gestire facilmente una trattativa che invece nasconde insidie normative e pratiche molto profonde.
Scopriamo insieme tre di questi falsi miti normativi più diffusi e perché affidarsi a un agente immobiliare abilitato e competente è fondamentale per garantire la legalità e la serenità della transazione.
1. "Ci pensa il notaio a verificare tutto, non devo preoccuparmi"
Molti credono erroneamente che il notaio si occupi di un controllo esaustivo su tutta la documentazione tecnica, urbanistica e catastale dell'immobile. Niente di più falso: il notaio (pubblico ufficiale) verifica la legalità formale dell'atto, accerta l'identità e la volontà delle parti, e recepisce le dichiarazioni di conformità fornite dal venditore in merito allo Stato Legittimo dell'immobile.
La verifica preventiva della conformità edilizia e urbanistica (D.P.R. 380/2001) deve essere fatta prima della vendita. Questo lavoro è compito del venditore, supportato dall’agente immobiliare esperto, che guida a reperire tutti i documenti necessari (tra cui la regolarità catastale e la conformità urbanistica). Il notaio non può né deve sostituirsi alle valutazioni tecniche e legali preventive indispensabili per una vendita sicura.
2. "L'abitabilità interessa solo le case nuove; le vecchie ante 1967 non devono averla"
Un falso mito molto diffuso riguarda gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 (Legge Ponte). Molti pensano che per questi edifici non sia necessario il Certificato di Agibilità o Abitabilità.
In realtà, sebbene questi immobili godano di una presunzione di conformità in assenza di modifiche, la legge non esenta dalla necessità di rispettare i requisiti minimi di sicurezza e igiene. La mancanza del documento (o l'irregolarità dovuta a lavori successivi) può complicare la vendita o l'ottenimento di un mutuo, generando sfiducia e rallentando drasticamente la trattativa.
È fondamentale affidarsi a un agente abilitato che sappia esaminare la documentazione storica, verificare lo stato legittimo e orientare il venditore verso eventuali necessità di aggiornamento documentale o sanatoria, qualora siano stati eseguiti lavori successivi che modificano l'uso o la struttura.
3. "Compro casa 'visto e piaciuto', quindi il venditore si lava le mani di difformità e abusi"
Si pensa spesso che il principio di vendita "visto e piaciuto" obblighi l’acquirente ad accettare la casa così com’è, liberando il venditore da ogni responsabilità.
Questa è una convinzione pericolosa e legalmente errata. La clausola opera per i vizi palesi o quelli occulti minori, ma non libera il venditore dalla responsabilità per vizi che rendono l'immobile inidoneo all'uso abitativo o, soprattutto, per gli abusi edilizi non sanati. Se scoperti dopo la vendita, tali abusi possono generare richieste di risarcimento, azioni legali, e nei casi più gravi, l’annullamento del contratto (Art. 1490 c.c. e Testo Unico Edilizia).
Affidarsi a un agente immobiliare significa avere un esperto, abilitato, per verificare preventivamente la regolarità urbanistica e catastale, garantire la trasparenza e informare correttamente entrambe le parti, scongiurando conseguenze legali o economiche potenzialmente disastrose.
La vendita immobiliare è un processo complesso, con regole precise e responsabilità importanti. L'illusione che "si possa fare da soli" o che "tanto il notaio sistema tutto" nasce dalla reiterata ripetizione di falsi miti.
Affidarsi a un agente immobiliare abilitato è indispensabile per garantire professionalità, sicurezza e successo nella vendita o nell'acquisto. Il vero valore nasce dalla competenza, dall'esperienza e dal rispetto della legge.
Per consigli aggiornati e per una consulenza professionale, contattami o segui il blog: la tua serenità immobiliare è il mio obiettivo.
geom. Pesante Guido
REA MI 2768306