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Vendere un immobile presentandolo come regolare quando invece nasconde abusi edilizi è un vero e proprio suicidio finanziario e legale. Lo ha dichiarato inequivocabilmente il Tribunale di Padova con la sentenza n. 449/2025: chi mente sulla conformità urbanistica di un immobile deve risarcire l’acquirente per danni che possono facilmente superare il prezzo di acquisto. In poche parole, dichiarare il falso può costare molto più che perdere una vendita.
Il trucco del venditore: immobili con abusi “invisibili”
Nel caso esaminato, un immobile venduto per 185mila euro viene dichiarato regolare in sede di rogito notarile. Peccato che nascondesse irregolarità edilizie gravissime, ignorate – o peggio, taciute – dal venditore. L’acquirente, scoperta la truffa, si trova con un bene in parte inutilizzabile e con ostacoli burocratici che rendono impossibile anche godere di bonus fiscali come il Superbonus 110%. Una beffa da 200mila euro, tanto vale il risarcimento che il tribunale ha imposto.
La sentenza che scuote il mercato immobiliare
Non si tratta di un semplice errore: la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale è una garanzia essenziale e vincolante, fulcro della correttezza contrattuale. Chi la tradisce commette un grave inadempimento sotto il profilo civile e penale (art. 76 DPR 445/2000). La Giustizia non solo condanna, ma pretende che tutti i danni subiti dall’acquirente – dai costi di regolarizzazione al deprezzamento – vengano integralmente rimborsati, senza limiti vincolati al prezzo di acquisto.
Due diligence immobiliare: la dichiarazione asseverata non è una formalità
Nel mondo reale, comprare una casa senza effettuare una scrupolosa due diligence immobiliare significa gettare soldi al vento. Tra gli strumenti più importanti c’è la dichiarazione asseverata di regolarità urbanistica e catastale, redatta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto). Questo documento certifica, sotto la propria responsabilità professionale, che l’immobile corrisponde esattamente ai titoli edilizi e ai progetti urbanistici depositati e non presenta abusi o difformità.
La dichiarazione asseverata non è un optional né una semplice formalità: è un atto che pone le basi per una compravendita trasparente e sicura. Senza di essa, il rischio di incappare in abusi edilizi nascosti aumenta esponenzialmente, e quindi anche il rischio di dover affrontare cause e risarcimenti milionari.
Danni risarcibili: molto più che una diminuzione del prezzo
La sentenza precisa che il venditore falso dichiarante non deve solo ridurre il prezzo di vendita, ma rispondere di:
- Costi di demolizione o regolarizzazione delle opere abusive;
- Spese tecniche e legali per la gestione della vicenda;
- Il deprezzamento dell’immobile sul mercato a causa delle irregolarità;
- La perdita di opportunità di accedere ai bonus edilizi (perdita di chance);
- Danni morali e esistenziali per l’impossibilità di fruire come previsto del bene.
Alla cifra di acquisto, in questo caso 185mila euro, si aggiungono quindi quasi 200mila euro di risarcimento complessivo, una mazzata insostenibile per qualunque venditore irresponsabile.
La responsabilità esemplare e la tutela del mercato
La lezione del tribunale è chiara e dura: chi rilascia false dichiarazioni in atto pubblico agisce con responsabilità aggravata, compromettendo la fiducia nel mercato immobiliare e danneggiando la collettività degli acquirenti. Il risarcimento elevato ha, oltre alla funzione risarcitoria, un vero valore deterrente per scoraggiare ulteriori comportamenti illeciti.
Conclusioni per operatori e compratori
In un mercato complesso e spesso opaco come quello immobiliare, la certezza della regolarità urbanistica è la base imprescindibile per una compravendita sicura. Rinunciare a richiedere o fornire la dichiarazione asseverata equivale a giocare con il fuoco, rischiando di bruciarsi con sanzioni economiche gravissime. La sentenza di Padova è un monito chiaro: vendere casa con false certificazioni non è solo immorale, è un salto nel vuoto finanziario e legale.
Se un venditore pensa che le conseguenze di una dichiarazione mendace si limitino a una semplice contestazione, ora sa che rischia molto di più: un conto da pagare che potrebbe superare di gran lunga il prezzo di vendita stesso.
Pensateci la prossima volta che pensate di vendere o comprare casa privatamente senza agenzia, cosi “risparmio il 3% di provvigioni”.
geom. Pesante Guido
REA MI 2768306