L’agevolazione “prima casa” è un importante beneficio fiscale che permette di acquistare un’abitazione a condizioni vantaggiose, riducendo l’imposta di registro e altre tasse. Tuttavia, per mantenere questo beneficio, ci sono alcune regole precise che il contribuente deve seguire, motivo per cui spesso si teme di perderlo se si compiono determinate operazioni sull’immobile.
Una domanda frequente riguarda cosa succede se, entro cinque anni dall’acquisto agevolato, il proprietario dona il diritto di usufrutto sull’abitazione a un’altra persona, riservandosi però la nuda proprietà. In parole semplici: il proprietario non vende o lascia tutta la casa, ma cede solo il diritto di usarla e viverci (l’usufrutto), mantenendo per sé la proprietà “pulita” senza diritto d’uso immediato (la nuda proprietà). Questo tipo di operazione può spaventare chi teme di perdere le agevolazioni fiscali.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025, ha chiarito questo dubbio, stabilendo che in questo caso non si perde il beneficio dell’agevolazione “prima casa”. Questo significa che la donazione del diritto di usufrutto, mantenendo la nuda proprietà, non fa decadere le agevolazioni fiscali ottenute all’acquisto.
Cosa significa esattamente questa decisione?
La Cassazione ha motivato la sua decisione spiegando che l’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto della nuda proprietà, perché questa forma di acquisto si considera equivalente all'acquisto della piena proprietà. Infatti, sia il diritto di piena proprietà sia la combinazione di usufrutto e nuda proprietà rientrano in un progetto abitativo che merita il trattamento agevolato.
In sostanza, la norma intende favorire chi investe sulla propria abitazione in modo strutturato e duraturo, anche quando il diritto di proprietà viene suddiviso tra usufruttuario e nudo proprietario, senza perdere il vantaggio fiscale.
Cosa sono usufrutto e nuda proprietà?
Per capire meglio, è utile spiegare cosa sono usufrutto e nuda proprietà:
- Usufrutto: è il diritto di utilizzare un bene altrui e di trarne i frutti. Nel caso di una casa, significa poterci abitare o affittarla, anche se non si è proprietari completi.
- Nuda proprietà: è la proprietà dell’immobile senza il diritto di usarlo o goderne finché dura l’usufrutto. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario solo quando termina l’usufrutto, ad esempio alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza del diritto.
Quando un proprietario dona l’usufrutto a qualcun altro e mantiene la nuda proprietà, si divide la proprietà in due diritti distinti ma complementari.
Perché è importante questo chiarimento della Cassazione?
Prima di questa decisione, molti contribuenti e consulenti temevano che cedere l’usufrutto e mantenere la nuda proprietà potesse far perdere il beneficio “prima casa”, costringendo a pagare tasse più alte o addirittura sanzioni. La paura principale era dovuta al fatto che l’agevolazione richiede che il bene rimanga la “prima casa” del contribuente per almeno cinque anni.
Con questa sentenza, invece, si conferma che la divisione del diritto di proprietà in usufrutto e nuda proprietà non fa venir meno la natura di "prima casa". Quindi, chi dona l’usufrutto ma continua a essere nudo proprietario non perde le agevolazioni, purché si mantengano gli altri requisiti per la “prima casa”.
Alcuni punti pratici da ricordare
- Il beneficio “prima casa” si conserva anche se entro i cinque anni dall’acquisto si dona l’usufrutto riservandosi la nuda proprietà.
- L’agevolazione copre anche l’acquisto della nuda proprietà.
- È fondamentale che l’immobile resti destinato a uso abitativo e che si rispettino tutti gli altri requisiti previsti dalla legge.
- Questa interpretazione tutela maggiormente il contribuente che vuole pianificare successioni o donazioni senza perdere i benefici fiscali già ottenuti.
Conclusione
La sentenza della Corte di Cassazione del 22 settembre 2025 rappresenta un importante chiarimento per chi acquista la prima casa con agevolazioni fiscali e successivamente decide di donare il diritto di usufrutto mantenendo la nuda proprietà. Questa divisione del diritto di proprietà non fa decadere il beneficio fiscale, confermando la tutela dei contribuenti e dando maggiore sicurezza nelle scelte patrimoniali e familiari.
Questo intervento giurisprudenziale conferma come la legge favorisca progetti abitativi sostenibili e non penalizzi chi utilizza strumenti giuridici come usufrutto e nuda proprietà, purché siano rispettate le condizioni dell’agevolazione prima casa.
Se stai valutando di fare un’operazione simile, è comunque consigliabile rivolgersi a un professionista esperto per assicurarsi che tutte le condizioni e i requisiti siano correttamente rispettati e ottimizzare la gestione fiscale del tuo immobile.
geom. Pesante Guido
REA 2768306