Avete adocchiato una casa del 1990 e la prima domanda che fate al venditore riguarda la certificazione di conformità degli impianti?
Chiariamoci, fate bene a chiederla, sapere lo stato dell'impianto elettrico è cosa buona e giusta.
Ma oggi voglio parlare di quello che si crede di sapere sugli impianti di una casa. Partiamo da un punto cruciale: l'unico documento davvero significativo per un impianto è il certificato di conformità ORIGINALE, rilasciato all'epoca dall'impresa costruttrice. Ma diciamocelo, quanti venditori lo conservano ancora?
E quindi? La legge 37 del 2008 ha sostanzialmente abrogato l’obbligo di fornire la conformità degli impianti realizzati prima di tale data. Perché? La ratio dietro questa "non obbligatorietà" per gli impianti pregressi è fondamentalmente pragmatica e tiene conto di diversi fattori:
- Impossibilità di certificazione "ex novo": Immagina di dover certificare oggi un impianto elettrico degli anni '80 o '90 secondo le normative attuali. Spesso, i materiali, le tecniche di installazione e persino la filosofia progettuale dell'epoca erano radicalmente diversi. Adeguare un impianto così datato agli standard del 2025 potrebbe essere un'operazione complessa, costosa e, in alcuni casi, persino irrealizzabile senza un completo rifacimento.
- Validità delle normative dell'epoca: Un impianto realizzato negli anni '90 era considerato a norma secondo le leggi e le regole tecniche vigenti in quel periodo. La legge non può imporre retroattivamente l'adeguamento a standard successivi a meno che non sussistano gravi motivi di sicurezza pubblica.
Proprio in questo contesto si inserisce la famigerata Di.Ri. (Dichiarazione di Rispondenza).
Sappiate che quel documento che spesso vi viene mostrato con orgoglio, la Di.Ri. (Dichiarazione di Rispondenza), attesta semplicemente che gli impianti sono conformi rispetto alle normative VIGENTI di ALLORA. (all'epoca dei walkman e delle prime connessioni internet). Oggi, se sognate prese USB, domotica o una sicurezza antisismica all'avanguardia, quella carta ha lo stesso valore di un gettone del telefono. È come comprare un'auto Euro 0 e aspettarsi che superi i controlli sulle emissioni del 2025.
Ma quindi, se la Di.Ri. non è una garanzia di modernità, cosa dice la legge in merito?
La legge è chiara: il "vintage" non si trasforma in "moderno" per magia
Il Decreto Ministeriale 37/2008 è cristallino: la certificazione (la Di.Co., Dichiarazione di Conformità) è obbligatoria solo per gli impianti NUOVI o per quelli MODIFICATI dopo il 2008. Per gli impianti degli anni '90 (e precedenti):
- Nessun obbligo di adeguamento automatico alle normative attuali.
- Nessun obbligo di certificazione se non ci sono stati interventi successivi.
- Nessuna alchimia: un impianto non toccato resta legalmente "congelato" nel suo stato originale.
Questo significa che una casa può essere venduta tranquillamente anche senza la certificazione di conformità degli impianti, soprattutto se questi sono datati e non hanno subito modifiche sostanziali dopo il 2008.
Chi vi dipinge la "mancanza di certificati = pericolo imminente" sta giocando con le vostre paure. Un impianto elettrico degli anni '90 dotato di un interruttore differenziale da 30mA è ancora considerato legalmente a norma, a patto che non abbia subito modifiche.
Acquirenti: un pizzico di realismo non guasta
Desiderate una casa anni '90 con impianti del 2025? Rifate gli impianti, punto.
- La Di.Ri. serve unicamente a fotografare lo stato iniziale, non a garantire prestazioni attuali.
- Pretendere certificazioni moderne per impianti storici è come chiedere il tagliando di garanzia per una vecchia Panda.
- Volete qualche certezza in più? Bene, smettete di pensare di risparmiare sull'ispezione tecnica (un investimento di 150-300€ che può salvarvi da sorprese ben più costose).
Venditori: non cedete a pressioni infondate, ma siate più scrupolosi e proattivi.
- Impianti pre-1990 (mai modificati): La legge non vi impone una certificazione aggiornata. Tuttavia, siate pronti a rispondere a eventuali domande sull'età e sullo stato degli impianti.
- Impianti anni '90: La Di.Ri. attesta lo stato originario, ma non riflette gli standard attuali. Considerate seriamente l'opportunità di commissionare una Di.Ri. aggiornata o una verifica tecnica.
- Un investimento strategico: Spendere poche centinaia di euro (non mille, come erroneamente si pensa) per una Di.Ri. o una perizia tecnica può essere un investimento intelligente. Questo vi permette di fornire informazioni trasparenti e accurate agli acquirenti, evitando contestazioni future, dimostrare la vostra buona fede e scrupolosità, aumentando la fiducia degli acquirenti, ma soprattutto di giustificare il prezzo di vendita in relazione allo stato reale degli impianti.
Ricordate: anche se non obbligatorio per legge, presentare spontaneamente una documentazione chiara sullo stato degli impianti (sia esso la Di.Ri. o una perizia tecnica) può fare la differenza tra una trattativa serena e un potenziale braccio di ferro. Un acquirente informato è spesso un acquirente più sereno e propenso all'acquisto.
Perché le trattative si arenano? Spesso per mancanza di chiarezza
Qui inciampano gli agenti immobiliari meno preparati:
- Confondono la Di.Co. (post-2008) con la Di.Ri. (1990-2008), generando confusione.
- Non spiegano adeguatamente che gli impianti datati non sono illegali, ma semplicemente non rispondono agli standard più recenti.
- Non chiariscono che la rifacimento degli impianti è una spesa da mettere in conto, al pari della ristrutturazione del bagno.
E spesso le dispute nascono quasi sempre da questa mancata comprensione.
P.S. Se la vostra agenzia immobiliare non vi ha fornito queste spiegazioni basilari, forse è il caso di valutare alternative più competenti.