Fate un giro per Magenta e Corbetta. Guardate bene quello che c’è intorno a voi.
Tra le nuove costruzioni troviamo ancora tantissime palazzine costruite negli anni ’60, ’70, ’80 e ’90. E facciamo due conti.
Una palazzina costruita nel 1975 oggi ha circa 50 anni. Se compriamo oggi un appartamento in quella palazzina e accendiamo un mutuo di 30 anni, nel momento in cui avremo finito di pagarlo l’edificio avrà circa 80 anni.
E allora una domanda dobbiamo farcela:
HA SENSO COMPRARE UNA CASA DI 50 ANNI CON UN MUTUO DI 30?
La risposta non è semplicemente sì o no.
Ed è proprio questo il punto. Perché una casa di 50 anni non è necessariamente una casa vecchia da evitare. Ma neppure possiamo comportarci come se l’età dell’edificio non avesse alcuna importanza.
Perché mentre noi pensiamo alla rata del mutuo, il tempo continua a lavorare sull’edificio.
E prima o poi presenta il conto.
MA QUANTO PUÒ DURARE UNA CASA?
Questa è forse la domanda più interessante. 80 anni? 100 anni? Anche di più?
La risposta seria è: non esiste una data di scadenza uguale per tutte le case.
E attenzione a un equivoco molto diffuso.
Quando si parla di 50 anni di vita utile di progetto per gli edifici ordinari, non significa affatto che al cinquantesimo anno la struttura debba essere demolita.
È un riferimento progettuale. La durata reale di una struttura può essere molto più lunga e dipende dalla qualità della costruzione, dai materiali, dall’ambiente in cui si trova, dalla manutenzione e dagli interventi eseguiti nel corso degli anni.
Gli stessi Eurocodici distinguono infatti la vita utile di progetto dalla durata effettiva dell’opera e contemplano anche vite utili di progetto più lunghe, come 100 anni, per determinate categorie di strutture.
Quindi: una casa di 50 anni può arrivare a 80, 100 anni o anche oltre.
Ma non esiste nessuna legge della natura che garantisca che ci arriverà.
E ALLORA ESISTE UN LIMITE STRUTTURALE? Sì, ma non è semplicemente un numero.
Non possiamo dire:
- 50 anni = vecchia
- 80 anni = da demolire
- 100 anni = fine della casa.
Non funziona così. Una struttura può essere mantenuta, riparata, risanata e, quando tecnicamente possibile, anche rinforzata.
Il vero limite arriva quando le condizioni della struttura, la possibilità tecnica di intervenire e il costo degli interventi rendono non più conveniente o non più possibile mantenerla nelle condizioni richieste.
Ecco perché l’età da sola dice relativamente poco. Una palazzina di 70 anni mantenuta bene può trovarsi in condizioni migliori di una costruita 30 anni fa e trascurata per decenni.
Non bisogna guardare soltanto la carta d’identità dell’edificio. Bisogna guardare la sua storia.
IL PROBLEMA È CHE NOI COMPRIAMO L’APPARTAMENTO, MA CI PORTIAMO A CASA ANCHE IL CONDOMINIO
Questo è il punto che molti acquirenti sottovalutano.
Quando compri un appartamento in una palazzina degli anni ’70, non compri soltanto:
- 100 metri quadrati;
- due camere;
- un soggiorno;
- una cucina;
- un balcone;
- un box.
Compri anche una quota dell’edificio. E quindi anche una quota delle sue future manutenzioni.
- Facciata.
- Tetto.
- Balconi.
- Ascensore.
- Impianti condominiali.
- Fognature.
- Scarichi.
- Riscaldamento.
- Coibentazione.
- Parti strutturali.
E quando un edificio comincia ad avere 50, 60 o 70 anni, queste domande diventano sempre più importanti.
“MA L’APPARTAMENTO È STATO RISTRUTTURATO”
Benissimo. Ma cosa significa esattamente?
Perché puoi avere: bagno nuovo, cucina nuova, pavimenti nuovi, porte nuove e infissi nuovi.
E contemporaneamente avere un condominio con: tetto vecchio, facciata vecchia, balconi da controllare, ascensore datato e impianti condominiali che hanno decenni.
L’appartamento può essere perfetto. Il palazzo no.
E una ristrutturazione interna non cancella l’età dell’edificio.
LE CASE NUOVE COSTANO TROPPO
Ed è qui che il problema diventa interessante.
Perché qualcuno potrebbe dire: “Allora compriamo solo case nuove.”
Facile a dirsi. Molto meno facile a farsi.
Le nuove costruzioni hanno costi che, in molte zone, sono difficili da sostenere per una famiglia media.
E quindi l’acquirente si trova davanti a una scelta: casa nuova a prezzo molto alto
Oppure casa usata a prezzo più accessibile.
E spesso la seconda soluzione è l’unica economicamente possibile.
Ma attenzione: Usato non significa automaticamente conveniente.
Una casa può costare meno oggi e richiedere importanti investimenti domani.
IL VERO PREZZO DELLA CASA NON È QUELLO DELL’ANNUNCIO
Immaginiamo due appartamenti.
Uno costa 180.000 euro ed è in una palazzina degli anni ’70.
L’altro costa 240.000 euro ed è in una costruzione recente.
Il primo sembra immediatamente l’affare.
Ma la domanda corretta dovrebbe essere:
“Quanto mi costeranno realmente queste due case nei prossimi 20 o 30 anni?”
Perché il costo di una casa non è soltanto il prezzo di acquisto.
È: prezzo + interessi del mutuo + spese ordinarie + manutenzioni + lavori straordinari + consumi energetici + eventuali interventi futuri.
Ed è qui che un appartamento apparentemente economico potrebbe non esserlo più così tanto.
PENSATE AL MUTUO
Torniamo al nostro esempio. Compri nel 2026 un appartamento costruito nel 1975.
Ha circa 50 anni. Accendi un mutuo di 30 anni.
Nel 2056 avrai finito di pagarlo. Ma il palazzo avrà circa 80 anni.
È una casa che necessariamente sarà da buttare?
Assolutamente no.
- Potrebbe essere perfettamente abitabile.
- Potrebbe essere stata manutenzionata correttamente.
- Potrebbe essere stata riqualificata.
- Potrebbe avere ancora una lunga vita davanti.
Ma una cosa è certa: durante quei 30 anni il palazzo avrà bisogno di essere mantenuto.
E quei costi non spariscono perché hai ancora 20 anni di mutuo da pagare.
IL VERO AFFARE POTREBBE ESSERE PROPRIO LA CASA DI 50 ANNI
E qui arriva il paradosso. Non dobbiamo avere paura delle case vecchie.
Dobbiamo imparare a valutarle.
Una palazzina degli anni ’70 può avere:
- una posizione eccellente;
- appartamenti più grandi;
- quartieri già completamente serviti;
- prezzi al metro quadrato più interessanti;
- strutture solide e ben mantenute;
- lavori importanti già eseguiti.
Può quindi essere un ottimo acquisto. Ma solo se il prezzo tiene conto anche della sua età e soprattutto delle condizioni reali dell’edificio.
PRIMA DI COMPRARE, GUARDATE OLTRE LA PORTA DI CASA
Se state acquistando un appartamento di 40, 50 o 60 anni, non limitatevi a visitare l’interno.
Chiedete:
FACCIATA
- Quando è stata rifatta o manutenzionata?
- Ci sono problemi?
- Sono previsti interventi?
TETTO
- Quando è stato rifatto?
- Ci sono infiltrazioni?
- Sono previsti lavori?
BALCONI
- Sono stati controllati?
- Ci sono distacchi, crepe o ferri scoperti?
ASCENSORE
- Quanti anni ha?
- È stato ammodernato?
- Sono previsti interventi?
IMPIANTI CONDOMINIALI
- Quanto sono vecchi?
- Sono stati adeguati?
- Ci sono interventi programmati?
RISCALDAMENTO
- Quanto costa realmente?
- Qual è l’efficienza dell’impianto?
CONDOMINIO
- Ci sono morosità?
- Ci sono lavori straordinari deliberati?
- Ci sono contenziosi?
- Quanto sono le spese ordinarie?
- Quali lavori importanti sono stati effettuati negli ultimi anni?
Queste informazioni possono cambiare completamente la valutazione di un appartamento.
LA DOMANDA GIUSTA NON È “QUANTI ANNI HA?”
È: “COME È STATO MANTENUTO?”
Questa dovrebbe essere una delle prime domande di chi compra.
Perché due edifici costruiti nello stesso anno possono avere oggi condizioni completamente diverse.
Uno può essere stato seguito, controllato e manutenzionato.
L’altro può essere stato trascurato per decenni.
Hanno la stessa età. Ma non hanno necessariamente lo stesso valore.
E QUI ARRIVA LA VERA RIFLESSIONE
Forse il problema del nostro mercato immobiliare non è semplicemente che le case nuove costano troppo. E non è nemmeno che le case vecchie siano troppo vecchie.
Il problema è che spesso non attribuiamo correttamente un valore alla manutenzione e alla vita futura dell’edificio.
Un appartamento non dovrebbe essere valutato soltanto guardando quanto costa oggi.
Dovremmo chiederci: Quanto sarà conveniente possederlo tra 10 anni? Tra 20 anni?
E quando avrò finalmente finito di pagare il mutuo?
Perché una cosa è comprare una casa di 50 anni che ha davanti una lunga vita, documentata e ben mantenuta. Un’altra cosa è comprare una casa di 50 anni sulla quale nessuno ha verificato seriamente cosa potrebbe succedere nei prossimi 20 o 30 anni.
ALLA FINE, IL PROBLEMA NON È L’ETÀ
Una casa di 50 anni non è necessariamente un cattivo acquisto.
E una casa nuova non è automaticamente un buon investimento.
L’età è soltanto uno degli elementi.
Quello che conta è il rapporto tra: età + stato di conservazione + manutenzione + qualità costruttiva + posizione + prezzo + costi futuri.
E soprattutto bisogna smettere di pensare che una casa abbia una semplice “data di scadenza”. Non ce l’ha.
Una struttura può arrivare a 80, 100 anni o anche oltre.
Ma non ci arriva per magia. Ci arriva se è stata progettata bene, costruita bene, mantenuta, controllata e, quando necessario, risanata.
QUINDI, PRIMA DI FIRMARE UN MUTUO TRENTENNALE, FATEVI UNA DOMANDA
Non chiedete soltanto: “Posso permettermi questa rata?”
Chiedete anche: “Posso permettermi questa casa per i prossimi 30 anni?”
Perché il mutuo potrebbe finire nel 2056. La casa, invece, sarà ancora lì.
E a quel punto non avrà importanza soltanto quanto avete pagato per comprarla.
Avrà importanza quanto avrete dovuto spendere per mantenerla e quanto varrà ancora.
Questa è la differenza tra comprare una casa e fare un investimento immobiliare consapevole.
In conclusione la vera bomba del mercato immobiliare potrebbe non essere nascosta nelle case nuove troppo costose.
Potrebbe essere nascosta proprio nei palazzi di 50 anni fa.
E il problema non è che hanno 50 anni.
Il problema è non sapere cosa hanno davanti.
