Una superficie abbondante non significa necessariamente una casa più preziosa.

C’è una convinzione difficile da scalfire quando si parla di immobili:

più metri quadri = più valore.

Sembra logico: una casa di 150 mq dovrebbe valere più di una di 100 mq.

Ma nel mercato immobiliare questa equazione, presa da sola, non funziona.

Perché l’acquirente non compra semplicemente metri quadrati.

Compra spazio utilizzabile.

E questa differenza può valere parecchie migliaia di euro.

IL METRO QUADRO NON È TUTTO UGUALE

Immaginiamo due appartamenti di 120 mq.

Il primo ha:

• soggiorno ampio;
• cucina ben organizzata;
• tre camere facilmente arredabili;
• due bagni;
• pochi disimpegni;
• locali regolari e luminosi.

Il secondo ha la stessa superficie, ma presenta:

• un lungo corridoio;
• diversi locali di passaggio;
• stanze molto strette;
• angoli difficili da arredare;
• spazi con scarsa illuminazione naturale;
• una distribuzione interna poco funzionale.

Sulla carta sono entrambi appartamenti di 120 mq.

Nella realtà, però, non offrono la stessa esperienza abitativa.

E soprattutto non hanno necessariamente lo stesso valore di mercato.

IL PROBLEMA NON È QUANTI METRI HAI. È COME SONO DISTRIBUITI.

Questo è uno degli aspetti che spesso vengono sottovalutati quando si stabilisce il prezzo di una casa.

Un appartamento può avere una superficie importante e, contemporaneamente, essere poco efficiente dal punto di vista distributivo.

Pensiamo, per esempio, a 15 mq occupati da corridoi e disimpegni.

Quei metri esistono. Sono superficie.

Ma quanto valore producono realmente per chi deve vivere nell’immobile?

È questa la domanda corretta.

Un soggiorno di 15 mq e un corridoio di 15 mq hanno la stessa superficie.

Ma non hanno la stessa capacità di soddisfare un acquirente.

IL MERCATO NON PAGA TUTTI I METRI QUADRI ALLO STESSO MODO

Quando si valuta un immobile, la superficie è certamente un elemento fondamentale.

Ma non è l’unico.

Entrano in gioco anche:

distribuzione interna, forma dei locali, luminosità, esposizione, piano, presenza dell’ascensore, qualità degli affacci, spazi esterni, stato di manutenzione, caratteristiche dell’edificio e soprattutto funzionalità complessiva dell’abitazione.

È per questo che il semplice calcolo:

120 mq × 2.500 €/mq = 300.000 € può essere un punto di partenza, ma non può diventare automaticamente il prezzo di vendita.

Perché quei 120 mq devono prima essere interpretati.

A volte il proprietario è convinto che una casa debba valere molto perché è grande.

L’acquirente, invece, guarda la casa e pensa:

“Dove metto il divano?”

“Questa stanza come la arredo?”

“Perché devo attraversare tutto questo corridoio?”

“Questi 10 metri quadri a cosa mi servono?”

Ed è qui che nasce una differenza fondamentale tra superficie posseduta e superficie percepita come utile.

Il proprietario ragiona in metri quadrati. L’acquirente ragiona in funzioni.

LA SUPERFICIE COMMERCIALE NON RACCONTA TUTTA LA STORIA

Anche la superficie commerciale, pur essendo uno strumento fondamentale nella valutazione, non può essere interpretata come se ogni metro quadrato avesse automaticamente lo stesso peso economico.

La superficie commerciale serve a rendere confrontabili immobili con caratteristiche diverse, considerando anche determinate superfici accessorie secondo criteri e coefficienti.

Ma attenzione: un coefficiente non trasforma uno spazio poco funzionale in uno spazio desiderabile.

La matematica aiuta la valutazione. Non sostituisce la valutazione.

ATTENZIONE A UN ALTRO ERRORE: CONFRONTARE SOLO IL PREZZO AL METRO QUADRO

È uno degli errori più frequenti nelle valutazioni fai-da-te.

“Quella casa è stata venduta a 2.800 euro al metro quadro. La mia ne ha 130, quindi vale 364.000 euro.”

Non necessariamente.

Bisognerebbe prima capire:

• quanto era efficiente la distribuzione;
• quale era lo stato dell’immobile;
• quale piano occupava;
• quale esposizione aveva;
• quali erano gli affacci;
• quali pertinenze possedeva;
• quali caratteristiche aveva l’edificio;
• quanto era appetibile per il mercato;
• quali erano le condizioni della compravendita.

Il prezzo al metro quadro è un indicatore. Non è una formula magica.

LA DOMANDA GIUSTA DA FARE QUANDO SI VENDE CASA

Prima di chiedersi:

“Quanto vale al metro quadro?” sarebbe più corretto chiedersi:

“Quanto valore riesce a produrre ogni metro quadro di questa casa?”

Sono due domande molto diverse.

Una considera soltanto la quantità. L’altra considera quantità, qualità e funzionalità.

Ed è proprio questa seconda prospettiva che può portare a una valutazione più realistica.

PERCHÉ QUESTO È IMPORTANTE SOPRATTUTTO QUANDO DEVI VENDERE

Un immobile sovrastimato perché “ha tanti metri quadri” può entrare sul mercato con un prezzo apparentemente giustificato.

Ma se il prezzo non corrisponde alla percezione dell’acquirente, possono accadere tre cose:

pochi contatti, poche visite e nessuna offerta.

A quel punto il proprietario spesso pensa che il problema sia il mercato.

In realtà potrebbe essere semplicemente il rapporto tra prezzo richiesto e valore percepito.

E più tempo passa, più diventa difficile correggere la situazione.

ALLA FINE, IL MERCATO NON COMPRA I TUOI METRI QUADRI. COMPRA UNA CASA

Per questo 100 mq ben progettati possono risultare più interessanti di 130 mq distribuiti male.

Non significa che i 30 mq in più non abbiano valore.

Significa che il loro valore non può essere determinato soltanto contando i metri.

Perché nel mercato immobiliare esiste una regola semplice che spesso viene dimenticata:

Non tutti i metri quadri valgono allo stesso modo, perché non tutti i metri quadri fanno vivere allo stesso modo.

E quando devi vendere casa, capire questa differenza prima di stabilire il prezzo può fare una grande differenza.